Um imóvel integralizado por R$ 1 milhão e vendido pela holding por R$ 3 milhões pode gerar duas contas de imposto muito diferentes. Na trilha operacional, a simulação simplificada chega a R$ 86,4 mil. Sem atividade imobiliária real, a conta sobe para cerca de R$ 674 mil. A venda de imóvel pela holding e o ganho de capital até o sócio dependem de decisões tomadas anos antes. Neste artigo, acompanhamos o dinheiro desde a receita da venda até o dividendo da família, com as regras de 2026.
Resposta direta: se a venda integra a atividade da holding, o lucro presumido aplica bases de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita. Se não integra, o ganho entra inteiro na base. Em 2026, os coeficientes foram majorados na parcela de receita alcançada. Além disso, dividendos acima de R$ 50 mil mensais sofrem retenção de 10%.
Quanto imposto a holding paga ao vender um imóvel?
A resposta depende de a venda integrar, de fato, a atividade da empresa. A Receita Federal separa dois caminhos.
No primeiro, a holding compra, vende ou aluga imóveis próprios como atividade, em regra com CNAE da divisão 68. Nesse caso, o lucro presumido aplica bases de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita da venda. Esse entendimento consta da Solução de Consulta Disit/SRRF06 nº 6.009/2022. Ele pode alcançar imóveis antes alugados, desde que atendidas as condições da atividade.
No segundo, o imóvel fica no ativo não circulante, e a compra e venda não é o negócio da empresa. Nesse caso, o ganho de capital é somado integralmente às bases tributáveis (Solução de Consulta Cosit nº 7/2021). Reclassificar o imóvel para o ativo circulante às vésperas da venda, sem atividade real, não garante a presunção.
As alíquotas não mudam: IRPJ de 15% e CSLL de 9%. O adicional de 10% incide sobre o que passar de R$ 20 mil por mês do período de apuração. No lucro presumido, a apuração é trimestral. Na prática, o contrato social e o histórico da empresa definem o caminho da venda. Para você, isso significa que a decisão tributária nasce anos antes da proposta de compra.
Por que a base tributável pesa mais que a alíquota
No lucro presumido, o imposto incide sobre a receita da venda. Na pessoa física, ele incide sobre o ganho. Por isso, uma alíquota efetiva baixa pode custar mais que os 15% da pessoa física quando o ganho é pequeno.
Simulamos dois cenários simplificados, em um único trimestre. As contas não consideram fatores de redução da pessoa física nem PIS/Cofins. No cenário A, o imóvel entrou na holding por R$ 1 milhão e foi vendido por R$ 3 milhões. No cenário B, custou R$ 2,7 milhões e foi vendido pelos mesmos R$ 3 milhões.
| Situação | Cenário A: ganho R$ 2 mi | Cenário B: ganho R$ 300 mil |
|---|---|---|
| Pessoa física (15%) | R$ 300 mil | R$ 45 mil |
| Holding operacional | R$ 86,4 mil | R$ 86,4 mil |
| Holding sem atividade imobiliária | cerca de R$ 674 mil | não simulado |
Imposto na venda de R$ 3 milhões: pessoa física x holding operacional
| Item | Cenário A | Cenário B |
|---|---|---|
| Pessoa física | 300000 | 45000 |
| Holding operacional | 86400 | 86400 |
Na holding operacional do cenário A, o IRPJ soma R$ 36 mil e o adicional, R$ 18 mil. A CSLL fica em R$ 32,4 mil. No cenário B, a holding paga mais que a pessoa física, porque a base é a receita, e não o ganho.
R$ 86,4 mil — IRPJ, adicional e CSLL na venda operacional de R$ 3 milhões, nos dois cenários
Na holding operacional, o imposto é o mesmo com ganho de R$ 2 milhões ou de R$ 300 mil.
Para nós, a conclusão é clara: a holding tende a favorecer imóveis de custo baixo e longa permanência. Em imóveis comprados recentemente, com pouco ganho, ela pode piorar a conta.
Como o lucro presumido majorado e os dividendos entram na conta em 2026?
As regras de 2026 entram na conta em dois pontos. O primeiro é a majoração dos coeficientes de presunção. O segundo é a retenção sobre os dividendos que saem da holding para o sócio.
A majoração de 10% transforma 8% em 8,8% e 12% em 13,2%, apenas na parcela da receita bruta anual que superar R$ 5 milhões (ou R$ 1,25 milhão por trimestre, proporcionalmente). Ou seja, não são dez pontos percentuais a mais. A regra vale a partir do primeiro trimestre para o IRPJ e do segundo para a CSLL. A previsão está na Lei Complementar nº 224/2025, art. 4º, detalhada no Perguntas e Respostas da Receita.
Se a receita anual da holding alcançar a parcela majorada, a simulação anterior precisa ser refeita.
Na saída, dividendos acima de R$ 50 mil mensais sofrem retenção de 10% sobre o total, nos termos da Lei nº 15.270/2025 — a mecânica de cálculo para a faixa entre R$ 50 mil e R$ 100 mil é objeto de litígio judicial. A regra vale para pagamentos da mesma empresa à mesma pessoa física residente. Ela segue as exceções previstas na Lei nº 15.270/2025. Se o lucro do cenário A for distribuído de uma vez a um sócio, o custo total pode se aproximar do custo na pessoa física.
10% — retenção sobre dividendos acima de R$ 50 mil mensais, desde janeiro de 2026
Em 2026, o IBS ainda não está em vigor para recolhimento nas alienações de imóveis; a CBS opera em fase de testes com alíquota reduzida. Verifique as normas da Reforma Tributária para o calendário de incidência em cada atividade. Dessa forma, planejar a distribuição merece tanto cuidado quanto planejar a venda.
Quando faz mais sentido vender pela pessoa física?
Faz mais sentido quando o imóvel foi comprado há pouco tempo, tem ganho pequeno ou pode usar isenções da pessoa física. Nesses casos, manter o imóvel fora da holding costuma custar menos.
Duas isenções ilustram o ponto. A venda do único imóvel de até R$ 440 mil, nas condições legais, é isenta (Lei nº 9.250/1995, art. 23). O reinvestimento em imóvel residencial em até 180 dias também pode isentar o ganho (Lei nº 11.196/2005, art. 39). Essas isenções não se aplicam à venda feita pela holding (IN RFB nº 1.500/2014, art. 10).
Considere uma família que pretende vender o apartamento onde mora e comprar outro em até 180 dias. Se o imóvel estiver na holding, a isenção do reinvestimento não se aplica.
O valor de integralização também pesa, porque o ganho é o valor da venda menos o custo de aquisição. Quando o imóvel entra na holding pelo valor declarado, o custo histórico continua baixo. Assim, a empresa recebe um ganho que a pessoa física talvez nem precisasse tributar.
E se a pergunta certa não for “holding ou pessoa física”, mas “qual imóvel”? Para nós, o caminho é escolher imóvel por imóvel o que entra na estrutura, sem colocar tudo por padrão.
A venda dentro da estrutura: sucessão, liquidez e quem decide
A venda transforma um bem, que seria herdado na forma de quotas, em caixa dentro da empresa. Isso muda quem decide o destino do dinheiro, como ele chega aos herdeiros e quanto custa retirá-lo da estrutura.
No plano sucessório, os herdeiros continuam recebendo quotas, e o caixa pode ficar sujeito a cláusulas de usufruto. Quanto à liquidez, o dinheiro fica na empresa até ser distribuído, com retenção na saída. Na governança, importa quem assina, qual quórum o contrato social exige e o que o acordo de sócios prevê sobre reinvestimento.
No tributário, o regime já foi escolhido antes da venda. Além disso, com a Selic em 13,75% ao ano, segundo o BCB, o tempo que o caixa fica na empresa também é uma decisão.
Antes de autorizar a venda, vale revisar seis pontos:
- Atividade real e CNAE da holding.
- Regime tributário vigente.
- Custo histórico do imóvel.
- Quórum societário para a venda.
- Usufruto e cláusulas das quotas.
- Plano de distribuição ou reinvestimento.
São perguntas que você pode levar a quem cuida do seu patrimônio. Mais do que uma venda, um novo capítulo da família.
Resumo prático:
- O objeto social e o histórico da holding definem como a venda será tributada.
- No lucro presumido, o imposto incide sobre a receita; na pessoa física, sobre o ganho.
- A isenção dos R$ 440 mil e a do reinvestimento não se aplicam à holding.
- Em 2026, dividendos acima de R$ 50 mil mensais sofrem retenção de 10%.
Perguntas frequentes
Como é a tributação na venda de imóvel da holding familiar em 2026?
Depende da atividade. Na venda operacional, o lucro presumido usa bases de 8% e 12% sobre a receita. Caso contrário, o ganho entra integralmente na base. Em 2026, há majoração na parcela de receita alcançada e retenção de 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil mensais.
A isenção de ganho de capital do imóvel de até R$ 440 mil vale para a holding?
Não. A isenção do único imóvel de até R$ 440 mil é um benefício da pessoa física, com requisitos próprios. Ela não se aplica à venda feita pela holding, conforme a IN RFB nº 1.500/2014, art. 10.
Qual a porcentagem do ganho de capital na venda de imóvel?
Na pessoa física, a alíquota começa em 15% e aumenta por faixas, conforme o tamanho do ganho. Na holding, o percentual efetivo depende do caminho: presunção sobre a receita ou ganho integral na base.
Leia também
Fontes:
- Receita Federal: Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 e Disit/SRRF06 nº 6.009/2022.
- Receita Federal: Perguntas e Respostas sobre a Lei Complementar nº 224/2025.
- Lei nº 15.270/2025 e IN RFB nº 1.500/2014.
- Banco Central do Brasil: taxa Selic.
Quando quiser olhar essa venda por inteiro, da holding ao sócio, estamos ao seu lado em um diagnóstico de carteira.
Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação individual. Cada estrutura deve ser avaliada caso a caso.
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