Uma holding patrimonial no lucro presumido paga, em regra, 11,33% sobre o aluguel que recebe. Esse é o ponto de partida da tributação de aluguéis e impacto sobre holdings patrimoniais em 2026. Com o adicional de IRPJ, a carga pode se aproximar de 14,53%. Além disso, dividendos acima de R$ 50 mil por mês ao mesmo sócio passaram a sofrer IRRF de 10%.
Portanto, comparar holding e pessoa física só faz sentido quando a conta vai até o dinheiro chegar à família. Para nós, a decisão envolve quatro dimensões ao mesmo tempo: tributo, sucessão, liquidez e governança. Olhar apenas a alíquota da empresa tende a superestimar a vantagem da estrutura.
Qual é a carga real do aluguel dentro da holding?
No lucro presumido, IRPJ de 15% e CSLL de 9% incidem sobre 32% da receita de locação. Isso equivale a 4,80% e 2,88% da receita. Com PIS de 0,65% e Cofins de 3%, a carga chega a 11,33% (Lei nº 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, c, e art. 20).
Detalhe relevante: 32% é presunção de lucro, não alíquota. O adicional de IRPJ, de 10%, recai só sobre a base acima de R$ 20 mil mensais. Dessa forma, a carga sobe aos poucos até cerca de 14,53%.
Por exemplo, um aluguel de R$ 10.000 mensais gera base de R$ 3.200. Os tributos somam R$ 1.133, sem adicional. São R$ 480 de IRPJ, R$ 288 de CSLL, R$ 65 de PIS e R$ 300 de Cofins.
Desde 2026, a LC nº 224/2025 eleva a presunção para 35,2% na receita acima de R$ 5 milhões anuais (IRPJ desde o 1º trimestre; CSLL desde o 2º). A norma é contestada nas ADIs 7.920, 7.936 e 7.944 no STF, com liminares favoráveis a contribuintes em instâncias inferiores; o resultado de mérito ainda está pendente de julgamento.
Encargos como IPTU e condomínio cobrados do inquilino podem integrar a receita bruta (SC Disit nº 6.074/2024). Vale perguntar a quem cuida da sua holding se esses repasses entram na base. Lembrando: a locação de imóveis próprios é vedada ao Simples Nacional.
Quanto custa tirar o aluguel da holding para a família?
Desde janeiro de 2026, dividendos acima de R$ 50 mil no mês sofrem IRRF de 10%. A regra vale para a mesma empresa pagando à mesma pessoa física residente. A retenção alcança o total, não só o excedente (Lei nº 15.270/2025).
A economia da holding se mede no caixa do sócio, não no caixa da empresa.
Considere uma holding com R$ 150.000 de aluguel por mês:
| Item | Valor mensal |
|---|---|
| Base presumida (32%) | R$ 48.000 |
| IRPJ (15%) | R$ 7.200 |
| Adicional (10% × R$ 28.000) | R$ 2.800 |
| CSLL (9%) | R$ 4.320 |
| PIS e Cofins | R$ 975 e R$ 4.500 |
| Total (cerca de 13,2%) | R$ 19.795 |
Sobra um caixa próximo de R$ 130 mil, antes de custos. Na variante A, tudo vai a um único sócio, com retenção de cerca de R$ 13 mil. Na variante B, o valor se divide entre o fundador e dois filhos com quotas plenas doadas. Cada um fica abaixo de R$ 50 mil no mês.
Na doação com reserva de usufruto, porém, os dividendos tendem a seguir para o usufrutuário. Nesse caso, a divisão pode não ocorrer. A doação de quotas também gera ITCMD, com alíquotas fixadas por lei de cada estado.
Reter lucro ou distribuir em cadência regular muda a liquidez de cada membro. Além disso, a regra de distribuição precisa constar do contrato social ou do acordo de sócios.
A variante B é ilustração mecânica, não recomendação. Regras anuais de altas rendas e hipóteses de transição precisam ser verificadas caso a caso.
Como o IBS e a CBS entram no aluguel da holding?
A LC nº 214/2025, em seu art. 261, reduz em 70% as alíquotas de IBS e CBS sobre locação de imóveis. A redução também alcança cessão onerosa e arrendamento. Isso não significa imposto de 70%, nem carga final fixa de 30% sobre o aluguel.
Em 2026, o sistema está em fase de teste. A dispensa de recolhimento depende do cumprimento das obrigações acessórias (Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01/2025; LC nº 214/2025, art. 348). Consequentemente, simulações que somam alíquotas de teste aos tributos atuais distorcem a conta.
A CBS passa pela fase de testes em 2026 e substitui PIS e Cofins para novos fatos geradores a partir de janeiro de 2027, quando essas contribuições são extintas. No entanto, o efeito final depende de alíquotas de referência ainda não fixadas. Por prudência, nenhum percentual estimado deve ser tratado como definitivo.
Há ainda um ponto que muitas comparações ignoram. A pessoa física locadora também pode ser alcançada pelo IBS e pela CBS, se cumprir os critérios legais. Isso altera a comparação clássica entre pessoa física e holding. Pode ser hora de revisitar planilhas feitas antes da reforma.
Pessoa física ou holding: a comparação feita até o fim
Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva do IRPF, com alíquota máxima de 27,5%. Na holding, a carga empresarial fica entre 11,33% e cerca de 14,53%. A ela se soma o IRRF sobre dividendos acima de R$ 50 mil mensais por sócio. A vantagem existe em parte dos casos, não em todos.
| Ângulo | Pessoa física | Holding |
|---|---|---|
| Tributário | IRPF progressivo | Tributos da empresa mais IRRF |
| Sucessório | Inventário dos imóveis | Doação planejada de quotas |
| Liquidez | Aluguel direto na conta | Depende de distribuição deliberada |
| Governança | Decisão individual | Contrato social e acordo de sócios |
| Custos fixos | Carnê-leão | Contabilidade e obrigações da empresa |
| Reforma | IBS/CBS conforme enquadramento | IBS/CBS com redução de 70% |
Na prática, a alíquota é só a primeira linha. Uma família que vive do aluguel todo mês sente a liquidez antes do tributo. Já quem planeja os próximos capítulos da sucessão valoriza a doação de quotas.
Mais do que alíquota, trajetória. O regime tributário é um dos critérios, e não o único.
Quando a holding faz sentido para o aluguel da família
A holding tende a fazer sentido quando a receita de aluguel é relevante e há mais de um herdeiro. Também pesam um plano de doação de quotas e a aceitação de regras de distribuição. Sem esses elementos, pode virar só mais uma estrutura.
Estas seis perguntas merecem ir à mesa de quem cuida do seu patrimônio:
- O aluguel se aproxima de R$ 20 mil de base mensal ou de R$ 5 milhões anuais?
- Depois da doação, quem recebe os dividendos: titulares de quotas plenas ou o usufrutuário?
- Qual é a necessidade de liquidez de cada membro, e em que cadência?
- Existe acordo de sócios com regra de distribuição escrita?
- Quanto custa por ano a contabilidade, incluindo obrigações acessórias do IBS e da CBS?
- Há imóveis de uso próprio da família na holding, sem contrato nem remuneração? Esse arranjo gera risco fiscal.
Essas respostas pertencem ao planejamento patrimonial e sucessório da família, não a uma planilha isolada. Quando a dúvida é outra, como bens no exterior, vale conhecer o trust e quando ele resolve outra pergunta.
Resumo prático:
- A carga da holding parte de 11,33% e pode chegar perto de 14,53%.
- Dividendos acima de R$ 50 mil mensais ao mesmo sócio têm IRRF de 10% sobre o total.
- Usufruto, liquidez e acordo de sócios mudam o resultado final.
- Simulações com alíquotas de teste do IBS e da CBS tendem a distorcer a conta.
Perguntas frequentes
Como a holding patrimonial tributa o aluguel de imóveis?
No lucro presumido, IRPJ e CSLL incidem sobre 32% da receita, e PIS e Cofins sobre a receita bruta. A carga parte de 11,33% e pode se aproximar de 14,53% com o adicional de IRPJ.
Qual a tributação na venda de imóveis por uma holding patrimonial?
Depende de como o imóvel está registrado: ativo imobilizado ou estoque. Cada classificação segue base de cálculo própria. Vale confirmar o enquadramento contábil antes de qualquer venda.
Como será a tributação de holdings em 2026?
Em 2026, dividendos acima de R$ 50 mil mensais ao mesmo sócio têm IRRF de 10%, ressalvadas hipóteses de transição. A presunção sobe para 35,2% na receita acima de R$ 5 milhões anuais. IBS e CBS seguem em teste.
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Fontes
- Lei nº 9.249/1995, texto atualizado no portal da Câmara dos Deputados.
- Receita Federal, perguntas e respostas sobre tributação de altas rendas (Lei nº 15.270/2025).
- Receita Federal, perguntas e respostas sobre redução de benefícios tributários (LC nº 224/2025).
- Lei Complementar nº 214/2025 e Lei Complementar nº 123/2006, portal do Planalto.
- Solução de Consulta Disit nº 6.074/2024, sistema de normas da Receita Federal.
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Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação individual. Cada estrutura deve ser avaliada caso a caso.
